Les différentes situations de viager
Viager = ce qui est à vie.
Les contrats présentant une disposition viagère constituent des « contrats aléatoires » : les effets doivent dépendre d’un évènement incertain (l’article 1964 du Code Civil cite même le contrat de rente viagère comme un exemple de contrats aléatoires)
Le caractère viager se retrouvera donc :
- par la conversion du paiement du prix en rente viagère (les contrats spécifiques de rente viagère )
- et/ou par la réserve au profit du vendeur d’un droit d’usage viager. Les deux situations peuvent même se « cumuler ».
LES VENTES AVEC RENTE VIAGERE
Ces contrats sont réglementés par les articles 1968 à 1983 du Code Civil
La vente en « viager occupé »
C’est la plus répandue.
Le vendeur après la vente rester habiter dans son logement et aura cette possibilité à vie.
Il pourra décider de son plein gré de vouloir en partir et l’ensemble des conditions prévoyant son départ auront été prévues dans l’acte de vente.
Le prix de la vente du bien, subira décote d’occupation : le prix d’achat sera diminué par rapport à une vente classique, de l’ordre de 20% à 70% en fonction de l’âge du ou des vendeurs et des conditions de la réserve (droit personnel ou usufruit). Plus le vendeur sera jeune moins le bien sera cher, et inversement.
Ce prix sera payé sous forme de rentes viagères pendant toute la vie du vendeur :
- en totalité (rentes viagères mensuelles ou annuelles)
- en partie (avec une partie du prix le « bouquet », payée le jour de la signature ou avec plusieurs échéances fixées, et le reste du prix, converti en rentes viagères mensuelles ou annuelles).
C’est aussi l’âge du ou des vendeurs qui détermine le montant des rentes à verser.
Le montant des charges sera réparti entre l’occupant et l’acquéreur et en fonction de la réserve (droit personnel d’habitation ou droit usufruit)
La vente en « viager libre »
Le vendeur va libérer les lieux au moment de la vente ou l’aura fait avant ou bien encore quelques mois après. Il peut aussi y avoir un locataire dans les lieux et l’acquéreur deviendra alors le bailleur.
Le prix sera versé :
- en totalité sous forme de rentes viagères,
- ou en partie (une partie de paiement comptant dit « Bouquet » et le complément en rente viagères).
C’est l’âge du ou des vendeurs qui détermine le montant des rentes à verser.
LES VENTES SANS RENTE VIAGERE
Vente avec réserve personnelle (de droit d’usage et d’habitation)
Précisément, c’est une vente immédiate en pleine propriété mais avec un droit personnel pour le vendeur de se réserver à vie, le droit d’usage et d’habitation.
Le vendeur pourra habiter le bien toute sa vie s’il le souhaite. C’est en cela que réside le caractère de viager.
L’occupation de ce logement vendu, ne pourra être que pour ses besoins personnels et ceux de sa famille habitant avec lui. Il ne pourra le donner en location.
Le prix sera donc minoré par la décote d’occupation du vendeur : il sera déduit à la valeur marchande du bien, celle du droit d’usage et d’habitation du vendeur déterminée par rapport à son âge (+/- 50% de la valeur vénale du bien).
Ce prix pourra être payé :
- immédiatement le jour de la signature de l’acte de vente
- ou « à terme », par des mensualités fixes pendant une durée déterminée
De plus en plus prisé par les acquéreurs, ce type de vente possède de nombreux avantages :
Possibilité de passer par un crédit bancaire (ce qui est quasiment impossible dans le cas d’un viager avec rentes).
Absence d’aléa financier et donc certitude de l’argent investi.
Disparition d’une partie du caractère « pari sur la mort » des contrats de rente viagère
Vente avec réserve d’usufruit (dite vente démembrée)
Cette vente s’apparente aussi de près au viager lorsque le vendeur se réservera un droit d’usufruit à vie et donc notamment l’occupation du bien à vie.
Le vendeur reste détenteur d’une quote-part de propriété (l’usufruit) ce qui lui permet de pouvoir y habiter mais aussi de pouvoir quitter le logement pour le prêter ou le mettre en location et en percevoir toujours les fruits.
Il s’agit dans ce cas de droits réels démembrés: usufruit conservé par le vendeur/ nue-propriété au profit de l’acheteur.
Il est rappelé que cette vente peut aussi se prévoir avec un usufruit temporaire (sur une durée fixe). Dans ce cas elle s’identifie en vente démembrée à terme.
En contrepartie incombent à cet usufruitier : taxes foncières, gros travaux, charges de copropriété.
L’acquéreur lui, est seulement nu-propriétaire et ne paye aucune charge supplémentaire.
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